Der Weg zum Net-Zero Portfolio

Benedict Marzahn, Vice President Product, Alasco GmbH

In der Immobilienbranche ist eine Transformation zu Manage to Net-Zero im Gang. Getrieben wird dieser Trend durch Klimawandel, Gesellschaftsdruck, neue Regulatorik und wirtschaftliche Notwendigkeit.

Bisher haben Immobilienunternehmen Gebäude gebaut und betrieben, um Vermögenswerte zu schaffen bzw. zu erhalten. Im Fokus standen wirtschaftliche Faktoren. Das Ziel: Minimierung der Kosten, Maximierung der Einkünfte und Marktwerte. Die Folgen von Energieineffizienz und hohen CO2-Emissionen der Assets mussten Unternehmen dabei nicht berücksichtigen. Denn wirtschaftliche Konsequenzen gab es kaum. Das hat sich geändert.

Veränderte Marktkonditionen erfordern Taten
Die Immobilienbranche ist für 39 % aller CO2-Emissionen der EU verantwortlich. Dies hat negative Auswirkungen auf die Umwelt. Die Folge: Öfter aufkommende Klima- und Naturkatastrophen und eine überproportional steigende Erderwärmung; jedes Jahr wird das heißeste Jahr der Geschichte ausgerufen - so auch 2023.

Die EU hat dies erkannt und handelt mit strengerer Regulatorik. So z.B. die EPBD-Einigung, nach der die Gebäudeenergieeffizienz stärker berücksichtigt wird. Auch die Gesellschaft wird umweltbewusster. Unternehmen kommen nicht länger mit "Greenwashing" und klimaschädlichen Praktiken davon. Öffentliche Kritik und Imageschäden sind Folgen. Weitaus kritischer ist jedoch der Wertverlust nicht energieeffizienter Assets. Die energetische Performance der Immobilie beeinflusst also den Marktwert.
Kurz gesagt: Je schlechter der CO2-Abdruck, desto geringer der Marktwert des Assets.

Um wettbewerbsfähig zu bleiben, müssen Asset Manager in die ESG-Performance ihrer Assets investieren. Dabei gibt es viele Investitionsmöglichkeiten. Die richtige Investitionsentscheidung zu treffen wird zudem durch hohe Energiekosten und Zinssätze für Baukredite durch Kriege und Rezession immer relevanter - Bau und Betrieb von Immobilien sind dadurch teurer geworden. Die begrenzten Finanzmittel erfordern also eine effiziente Verteilung.

Herausforderungen der ESG-Bestandsoptimierung
Immobilienunternehmen müssen also abwägen, welche Investitionen in welche Assets fließen. Doch auf dem Weg zur Priorisierung von Assets und ESG-Maßnahmen gibt es Herausforderungen:
1. Datensammlung
Zuerst muss der Status Quo der Assets ermittelt werden. Die Sammlung von Gebäude- und Verbrauchsdaten ist aber ein ressourcenintensiver Prozess. Daten stammen aus verschiedenen Quellen. Häufig werden sie manuell in Excel oder andere Systeme eingetragen. Das kann zu Fehlern führen. Genauigkeit und Zuverlässigkeit der Daten leiden darunter. Zudem liegen Verbrauchsdaten oft nur unvollständig vor und müssen um Hochrechnungen ergänzt werden.

2. Analyse
Die ESG-Analyse beinhaltet die Ermittlung der Energie- und Emissionsbilanz der betrachteten Assets. Leider mangelt es intern oft an dem erforderlichen Fachwissen für diese Kalkulationen. Daher beauftragen viele Asset Manager externe Parteien. Hohe externe Kosten und Abhängigkeiten sind Folge.

3. Optimierung
Nach der Bestandsanalyse stellt sich die Frage: Welche Möglichkeiten habe ich zur Optimierung meiner Assets? Es gibt viele verschiedene Maßnahmen. Jedoch fehlt oft ein gesamtheitlicher Überblick und die jeweiligen positiven Auswirkungen auf die ESG-Performance der Assets.

4. Entscheidung
Die Entscheidung, in welche Maßnahmen investiert wird, erfordert den Vergleich verschiedener Faktoren wie erwarteter Marktwert, CO2-Einsparungen und Investitionskosten. Aber auch Fördermittel und mögliche Mietsteigerungen sind entscheidend. Die Beschaffung dieser Daten gestaltet sich jedoch schwierig, da z.B. Fördergelder regional, nutzungsabhängig und standortbezogen variieren. Einige Unternehmen investieren viel Zeit in die Erstellung eigener Berechnungsmodelle. Dies erfordert komplexe Kosten Nutzen-Berechnungen, um die wirtschaftliche Rentabilität und Einsparungen durch Nachhaltigkeit zu ermitteln. Zeit und Expertise sind also erforderlich. Diese Ressourcen stehen intern oft nur begrenzt zur Verfügung. Daher setzen viele auf externe Parteien für die Bewertung von Maßnahmen. Das wiederum bedeutet hohe Kosten und Abhängigkeiten.

5. Umsetzung
Die Priorisierung der ESG-Maßnahmen ist Basis für die Umsetzung. Fokus in der Umsetzung sollten Budgets und Kosten sein. Jedoch werden oftmals unterschiedliche Lösungen für die Maßnahmenplanung und -umsetzung genutzt. Oder es wird auf veraltete Lösungen wie Excel zurückgegriffen, um die Kosten der Maßnahmen zu verfolgen. Manuelle Datenübertragung und -pflege wirkt sich negativ auf die Datenqualität aus. Aktualität und Transparenz fehlen.

6. Reporting
Die Erstellung von ESG- und Finanzreportings ist mit einer aufwändigen Datenaufbereitung verbunden. Dabei ist der Prozess aufgrund verstreuter Daten oft zeitintensiv. Dazu kommen verschiedene Stakeholder mit individuellen Anforderungen, an die die Reportings angepasst werden müssen.

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